京都駅前南側エリアにおける特定用途誘導地区の指定に関する市民意見募集の結果
◆やまね／よろしくお願いいたします。駅前再開発であるとか高さ規制緩和の問題についてはこれまでも、厳しい意見を述べてきたわけですけれども、それはですね全て、京都の良さであったり、住環境を守りたい、あるいは京都経済や、まちづくり、これは大切に思っているからこその意見だということで、是非受け止めていただきたいと思います。で、今回、様々なご意見が寄せられておりますけれども、京都市の施策に批判的な声もしっかりと耳を傾けることが必要だと思います。
で、まずオフィスの集積についてなんですけれども、厳しい意見も寄せられております。「都市機能を集積させるとさらに混雑がひどくなると思うので、京都駅付近ではない、もっと別の場所にオフィスを増やすべきではないか」「オフィス不足の比較対象とされた他都市は、戦災からの復興都市であり、1200年を超える悠久の歴史の中で育まれてきた優れた景観の京都市と比較するのは間違いである」「オフィスの新設が若年層の人口増加に直結するのか疑問である。市役所庁舎が新しくなって市の人口は増加したのか」「新築の高機能オフィスや想定テナントの将来的な需要予測の根拠を明らかにすべき」「若者世代の流出対策として働き方の多様性を無視し、働く場＝オフィスと結びつける根拠は何か」「オフィスの新規建設より既存の空き家や空き店舗の活用を進めるべき」などなどでございます。
で、まずお聞きしたいのはですね、このそもそも観光客の皆さんも多いところに、このオフィスを集積させればですね、さらなる混雑を生むのではないかと。京都駅の一極集中が進むのではないか。あるいは他の商業地域での空洞化などが進まないかということを危惧するわけですけれども、この点でのご認識はいかがでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）はい、ありがとうございます。京都駅周辺の一極集中を加速させるのではないかという、ご懸念でございます。そういう現状踏まえると、混雑緩和というものについては様々な、レイヤーで取り組んでいく必要がある課題として認識しております。
その一方で、京都駅前に求められてる先ほど、この間もずっとお話ししてますけど、役割としてやはり京都駅の、都市活力の牽引役として考えた時に、全国、世界につながる、京都の玄関口っていったところのこのロケーション、ポテンシャルをしっかりと引き出すということが、我々としても重要な課題と考えております。
で、そういった中で、都市機能の集積と、あと、駅については、駅の改善も当然、今も、自由通路のところの、改善等々にも取り組んでますけども、混雑緩和の両輪で、引き続き、進めてまいる必要があると考えております。
◆やまね／それで、私はですね、7月15日の当委員会で、京都市がオフィス不足の根拠とする「新幹線停車駅800m圏内のテナントオフィスストック（2023年CBRE調べ）」、この中身がですね、延床面積1000坪以上かつ新耐震基準の賃貸ビルを集計したものであって、ワンフロア150～170坪だと5階～6階、ワンフロア100坪だと約9階10階のビルの規模であるということを指摘をしました。で、つまりこれより小さな規模のオフィスはですね、あるいは自社で持ってるオフィスは数字としてはカウントされてないわけですね、その資料の中では。
で、京都経済というのは、大規模テナントオフィスだけで成り立ってるものではないと思いますし、大規模テナントオフィスが増えれば若者が増えるかのような議論っていうのは私はあまりに飛躍してるんじゃないかと思っています。で、それで、人口減少が進む中で将来的なオフィス需要の根拠も不明ですし、私は結局のところですね、オフィス仲介事業者やデベロッパーの声に応えているだけではないかと思ったりしてしまいますけれども。
そこでね、お聞きしたいんですけども、「魅力的なオフィスがないから京都市に住めない」とかですね、「他都市に魅力的なオフィスがあるから出ていきます」とか、こういう例えば学生さんだとか若者だとか、あるいは、転出した方々が、こういう風に言っておられるということなんでしょうか。そういう調査を京都市はやってるということなんでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）ちょっとご質問に対して直接の回答になるか、ちょっとありますけども、国勢調査の中で京都市域に事業所を構えて、その就業者につきましては、地域全体としましては7割の方が市内に居住してるということの、数値がございます。ですので、企業が立地すれば、統計的な、乱暴な考え方ですけども、企業が立地すれば7割程度の、市内居住の、誘導、促進が図れるというような数字の見方もございます。
そうした中で、我々も小規模オフィスを否定してるわけではございませんで、京都駅周辺という、先ほど申しましたけど、全国、世界の窓口となる、玄関口となるところで何が必要なのかっていった時に小割の、現在ある昭和のビルの中で、昭和時代に建ったビルの中で、小割のビルオフィス、今まで箱のような、従業員がデスクを並べて、事務作業するようなオフィスは、求められてるわけではないというのは、企業とのヒアリングであるとか、仲介業者とかのヒアリングでもそうですし、実際進出したい方々のご意見を、お声を聞きますと、やはりそこでいろんな企業・分野と混ざり合うことでのイノベーションを期待していると。
ま、京都の得意なところであります学術、文化、芸術っていうものとの接点を求めているというところで、それがどこかと言うと、やはり当然四条烏丸っていうところもありますけども、やはり京都の売りとしては、新幹線駅、京都の玄関口、まず第一番目の玄関口である京都駅周辺というところにそのニーズがあるということで、近代的、オフィスが必要なのかというご質問に対してはそういう考え方で現在取り組んでございます。
◆やまね／はい。昭和のような事務作業が今求められているわけではないとかですね、それからいろんな企業と混ざり合うということが求められてるってことなんですけど、私はお話聞いてて、これ別に高さ規制の緩和とは何の関係もないお話じゃないかなという風に思います。
で、私ですね、例えばダンス業界で、第一線で頑張っておられる方にこの間お話を聞く機会があったんですけれども、京都のダンス業界で活躍されてる方なんですけども、結婚をして、子どもが生まれて、さあ家を買おうかとなった時に「とても高くて手を出せない」っていうことなんですね。で、それで、結局子どもが生まれたことを機に、「京田辺とかあるいは宇治とかそういうところに引っ越そうかどうかっていうのを本気で考えてるんですよ」っていう話があったわけですね。で、そういう方々の声をきっちり京都市は聞いてるのか。
「多様な都市機能に関すること」として市民意見の中にもありますけれども、「商業施設やオフィスを増やしても住むところがなく通勤されるだけで住民は増えない」という声ですね。それから「広大な市有地を商業施設に切り売りせず、公園と市営住宅を建設し、若者・子育て世代が居住できる政策実施こそ重要である」という声もございます。
それで、先ほども少し、生活環境との調和についてのお話もありましたので、私からもお聞きしたいんですけれども、これについてもですね、かなり懸念の声が寄せられておりましたので、ちょっと改めて紹介しますけれども、「観光振興や経済活性化ばかりに固執せず、定住住民の暮らしが安全安心に守られる開発にすべき」と。それから「住む人が安心して暮らせる環境づくりや地元の中小企業、産業を大事にする施策を考えるべき」と。「単なるビジネス開発にとどまらず、居住の権利を保護する包摂的なまちづくりが必要」と。「計画案には現在暮らす住民のことや地域の歴史や現状が一切書かれておらず、金儲け中心のまちづくり方針であり、このようなものは京都市には必要ない」という声もあります。それから「業務機能強化に伴う地価上昇が周辺に波及すれば、東南部エリア等で積み上げてきた地域住民等の定住が困難になるため対策を講じるべき」と。他にもですね、「ホテル建設や地価上昇で街が壊されている」とか、「土地を売却する人が増え住民が減る状況が続いている」などの声が、紹介されております。
それでですね、お聞きしたいのは、やはり地価高騰によって、今住んでいる方々が住みづらくなるということもこの間起こってきて、それが一層強まるのではないかというご懸念もやはりあると思いますし、先ほどの議論では、「ジェントリフィケーションにならないようにしなければならない」とのお話もありまして、私もそうだと思います。で、本市の考え方の中でですね、先ほども答弁の中であったかと思いますけど、「京都駅周辺にお住まいのあらゆる世代の皆様が安心して暮らし続けられる環境に配慮することは、まちづくりにおいて重要な視点であると考えてます」と。ま、いう風にあるわけですけれども、ただそこで、具体的に言われているのがですね、「歩行者空間の話」がメインになっていないかと。地価高騰のね、話は一切出てこないわけでありまして、で、この京都市はですね、この地価高騰については、もうそういう風になって住みにくくなっても仕方がないと考えていらっしゃるのか、いやいややはり行き過ぎた地価高騰は良くないと考えておられるのか、これはいかがでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）経済的に言った地価高騰について、ま、物価が上がる、地価が上がるということは、経済が発展していく上でついて回る話だと考えております。で、その中で、住み続けられるのかどうなのかという話、定住人口が減っていくことに対してどう考えてるのかということだと思いますけども、我々としましては、京都市、先ほどもご紹介ありましたように、140万都市をどう持続可能に運営していくかと、続けていくかという観点から、活力と、あと、住まいを含め、働く場と住む場をちゃんと確保していく必要があるというのは、この間ずっと取り組んできた都市計画でございます。
そういった中で、商業施設である京都駅前について、住む場所をメインに政策を展開するものではないというところは、我々としては考えておりますけども、でも都心居住をされている方々もいる中で、両立するように、都市活力の維持とあと住環境の、を、配慮した、環境整備というものが重要だと考えております。
で、そういったことで今回につきましても、先ほど申しましたようにエリアを本当に限定して、しかも賑わい施設ということで、オフィスワーカー向けの店舗等々の立地も期待できるような、仕組みを今回提案しているものでございます。
で、地価高騰についてですけども、何度もこの間申しているように、地価の上昇につきましては、複合的な要因がございますし、事例としていいかどうかちょっとあれですけども、新景観政策については、平成19年実施しましたけども、規制を強化した以後も、地価は上昇し続けているという、客観的なデータを見ますと、規制緩和、規制強化が地価に直結するというようなところはなく、複合的な、経済情勢含めて複合的な状況の中で、地価は動いているものと考えております。ですんで、住まいの確保というものについては重要でございますから、そういう複合的なことを考えながら全市域エリアで、総合的に考えていくべきものだと考えております。
◆やまね／ま、もちろん経済発展に伴って物価・地価が上がっていくっていうのはそういう面はあるかもしれませんけれども、やはりですね、先ほども言われましたけど、「住む場をメインにするわけではないんだ」と、このエリアは。で、そのお話を聞きますと、やっぱり今住んでる皆さんにとってですね、その話を聞いた時に、自分たちは本当に大切にされているんだろうかという思いにはなるんじゃないかなと思うんですね。で、私はこれ本当にこの地価高騰という問題に向き合わずに、住みやすさの話を歩行空間の話にですね、矮小化していないかということを思うわけです。
で、京都らしい町並みについても意見が寄せられております。「他の新幹線駅前にあるような高層建築物を建てて京都の優位性を損なうべきではなく、京都へ着いたと思える再開発をすべき」と。それから「京都駅ビルだけで十分であり、他の都市と同じようなビル街は京都には似合わない」「古い街並みを残しているのが京都の良さである」などの声ですが、で、これに対してですね、市の考え方として書かれてあるのは「ヒューマンスケールで閉塞感のない低層部デザインや連続性のある沿道緑化を条件付けることで、京都の玄関口にふさわしい風格と潤いのある町並みの創出を」という風にされてるんですけれど。ただですね、ここで言われてるのは、低層の町並みということではなくて、低層部分のデザインの話ですよね、あくまで。で、ただこのいわゆる「ウォーカブルな街づくり」っていうのは今、全国で進められていってる話でありまして、これは別に京都らしさとは関係ないんじゃないかなと思ったんですけどいかがでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）京都らしさ、先ほども申しましたけど、いろんな観点で議論すべき内容と考えております。で、京都駅前の京都らしさを、どう、どうしていくのか。これは1つ、昔からの、伝統的なデザインを、踏襲するという考えも1つかもしれませんし、いや、先ほど申しましたこの地域が担うべき役割を期待して、新しい京都らしさを創出するというのも1つだと考えております。
で、そういった中で、ウォーカブルにつきましても、京都の京都らしさの1つとしては、都市構造として条坊制ということで縦横、通りが通っている街区というものがございます。そういったものをしっかりと感じられる歩行空間を取るということは、1つの京都らしさではないかというところも我々考えております。
で、京都駅回りについて、何が本当に京都らしいのか、これから様々なご意見も聞きながら、ガイドライン等々、今回につきまして、えっと南側につきましても、この計画に対してのガイドライン等々も作る予定にしてございますので、検討してまいりたいと思っております。
◆やまね／はい。それでその、私はやはり京都らしさっていうのは、高層建築物を建てないっていうことだと思います。で、改めて確認したいんですけれども、政令市において、全市的に幹線道路沿いにおいても高さ規制を31mで設定している都市はあるんでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）ちょっと正確なデータを持ってないので印象的な発言になるかもしれませんけども、京都のように、昔は、ま、100尺、31mという都市計画で高さっていうものは、やられてましたけども、現時点でそれを全面的に運用してるところは、ないのではないかなと思います。ちょっとあの、情報持ってないので、感想的な発言でございます。
◆やまね／はい、分かりました。私はですね、やはり「新景観政策」こそですね、京都らしさだと思います。で、この間の議論を聞いてますとね、「もうすでにビルがあるから規制緩和してもいいじゃないか」というような、そういう議論があるんですけど、私はそうじゃなくてですね、何度もこれも指摘をしておりますけれども、「既存不適格の建物は、建替の時期に31mに高さを合わせてもらおう」というのが、新景観政策を導入する際の当時の市長発言であり、あるいは当時の商工会議所会頭のコメントだったわけですよね。私はそれをですね、やはり踏まえるべきではないかと思っております。
高さ制限緩和についても批判的な声が寄せられております。「新景観政策で高さ制限を原則31mと定めたはずである。この方針を反故にし、高さ規制を45mに緩和する理由は何か」「観光客や市民は利益を度外視してでも周囲の景観との調和を守り続けてきた京都の街並みに魅力を感じている。高さ規制の緩和は京都の景観を破壊するものである」「駅南側での緩和は田の字地区などの市内の他の高度規制エリアへ波及し、山並みへの眺望という京都独自の都市格の崩壊を加速させる」と。それから「31m規制を堅持した上で既存建物のリノベーションを中心とした低コストで持続可能な価値向上策へ都市計画の方針を根本転換すべき」と。それから「一部不動産業者のための規制緩和であり反対。防災や利便性充実なら中層の街並みがしっかり密度高くできる内容とすべき」などなどでございます。
で、私は新景観政策によってここまで高さを厳密にした都市はない。これは素晴らしいことだと思うんですね。世界にも誇るべきことだと思います。他の街でやろうと思ってもやれないことを京都市はやってるということをですね、是非自信を持つべきであるし、そこにまず立脚をすべきだと、改めて求めておきたいと思います。
それからもう1つ、防災についてなんですけれども、寄せられている意見の中で、「観光客が多く訪れる京都駅では帰宅困難者を受け入れる体制の拡充が必要」と。「従業員だけでなく幅広い帰宅困難者を受け入れることができる体制の拡充が必要」ということとか、「災害時の帰宅困難者への対応が充実することも日常的に京都駅周辺で働く者にとって安心につながる取組だと感じる」と。それから「帰宅困難者等を収容できる大規模な屋外広場が不足しているため、広域防災拠点としての緑地公園などの優先確保と、安全な退避動線や災害時対応インフラの整備を一体で進めてほしい」と、いう声もですね、あると思います。
で、今、再び熊本地震も起こってですね、こういう災害対策っていうのは、本当に絶対必要なものであるということは言うまでもないと思うんですけれども、現在も日常的に観光客の皆さんも交えて溢れている京都駅前にはですね、私はオフィスビルよりも公共的な施設であるとか、あるいは大きな公園であるとか、こういうものも必要じゃないかと思いますけれども、いかがでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）災害時の帰宅困難者対策についてでございます。先ほどのご議論で、ご質問でもお答えしましたけども、帰宅困難者対策というのは、本市におきましては、行財政局の防災危機管理室のほうが中心となって、関係団体、民間とも連携して推進しております。
で、京都駅につきましてはもう最後の砦というか、基本方針としては市内の各観光名所含めて、それぞれのエリアでまず一斉に動かないということが、帰宅困難者対策の肝要なところでございます。で、それでもやはり京都駅というところにつきましては、もう京都最大の結節点、交通結節点でございますので、どうしても、常時人がいるというところで、どう対応していくかというのが問題になってございます。
で、それにつきましては、京都市のほうにつきましても帰宅困難者対策、まずは動かないというか安全なところで一斉帰宅は抑制していただくということで、今回の計画についてもそういうことを認識した、従業者に対しての待機計画を求めております。で、合わせて、さらに、京都駅で取り組んでいるのは、一時滞在施設というものの指定を今取り組んでおりまして、公共施設で言えば、キャンパスプラザ、あるいは、京都市立芸大のホール等々につきましても、一時滞在施設としてまずは一旦皆さん待機してもらって、こう、鉄道が再開できない、夜を徹しても待機しないといけない時に、一時的に夜露を避けるという場所を、指定して、登録していただくという形の取組を現在しております。
そういった中で今回、先ほど、オフィスじゃなくて広場だという話はありますけども、我々としては都市活力という感じでオフィスを作る場合であっても、まずは人を出さない、それから、用途によっては、一時滞在施設に選択要件で、今回書いてございますけども、選択要件にありますように、一時滞在施設としてご協力いただけるような施設の整備を、お願いしているという形で、あらゆることを通じて、帰宅困難者対策を展開しようと思って、広場につきましては梅小路公園もございますし、そういった広域場所も使いながら、緊急避難広場、一時滞在施設等々を活用して、対応を進めてまいりたいと考えております。
◆やまね／最後にもう1点だけ、お聞きしたいんですけれども、市民意見募集の周知について、先ほども議論があったんですけれども、説明会は47名が参加されたということでした。で、市民意見募集の関係ではですね、「説明会の開催時期が遅く意見募集期間も短いため市民の意見を聞かないようにしているとしか思えない」という厳しい声ですとか、「説明会の周知範囲が狭いため、もっと広範に周知すべきである」とかですね、「説明会が1回のみで丁寧でない」とか、「なぜ暑い時期に説明会を実施するのか。説明会は市民意見募集開始前に実施すべきである」などの、意見が寄せられておりますけれども、やはりこの周知が十分だったのかということで、今後もですね、私は説明や話し合いの場は丁寧に、持つべきではないかと思うんですけども、この点いかがでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）はい。先ほどの、しまもと議員（自民）のご質問にもお答えさせていただいたように、まず都市計画の素案というか案につきまして、今回周知は先ほど申しましたように、不必要な混乱を生じさせないように、案を決め、市としての方針を決めた上で、速やかに丁寧に実施してまいりました。
で、この間、まちづくり委員会での、議員からのご質問等々もありますし、京都の、京都駅周辺のまちづくり、駅前の再生につきましては、有識者会議の議論等々も、この間実施して、様々な議論をいただいている中で、都市計画案につきましては、方針を決め次第速やかに実施し、丁寧にしてまいったと考えてます。
で、今後ですけども、都市計画、今素案ですけども、先ほど申しましたように案の縦覧をして、都市計画審議会という、議員、市民、学識の先生の入った審議会で付議して、諮問させていただくという形になりますし、都市計画決まった暁には当然ながら、より良いまちづくりが進むように、我々としても、区役所、あとは先ほどプロジェクトもありますけど東南部エリアも含めて、サウスベクトルも含めて全庁を挙げて、京都のまちづくりを進めてまいります。
◆やまね／ま、あの、「決まった暁には丁寧に進めて」ということなんですけれども、やはり決まる前にですね、きちっと、周辺住民の皆さんが納得して、賛同できるように、あるいは、知らなかったという人がいないようにですね、そこはやはり、今後も引き続き丁寧に議論・協議、住民の皆さんの意見を反映していただきたいということを求めて終わります。以上です。
2026年9月10日【まちづくり委】都市計画局／理事者報告「京都駅前の再生に向けた都市計画案（京都駅前南側エリアにおける特定用途誘導地区の指定）に関する市民意見募集の結果について」
(更新日：2026年09月10日)
