◆やまね／どうぞよろしくお願いいたします。午前中に続いて、京都駅前の問題ですけれども、ま、今回の陳情で指摘されておりますように、仮にですね今後、この京都駅前の再開発事業が進むということになりますと、まあおそらく十数年後にそういう60m級のビルができるかもしれないということだと思うんですけれども。
で、その場合ですね、その時点での京都市の人口がどうなっているかと。陳情の中でも触れられておりますように、「京都市統計ポータル」で将来推計人口見ますと、15歳～64歳の生産年齢人口は、京都市だけで2040年に現在よりも約13万6000人減るという数字になっておりますし。で、2050年にはですね、現在よりも約21万7000人減という予測になっております。で、これは人口減少が進むのは、京都市も例外ではなくて、しかもこれ遠い将来ではなくて、60mのビルがもしできるとすれば、その十数年後あるいは20年後にはそうなるということですので、私はやはり絶対的なオフィス需要っていうのが減っていくのではないかと思うんですが、この点いかがでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）はい。総量としてのオフィスにつきましては、働き方の変遷も含めて、変わっていくため、需要としては、減る可能性はあると思います。ですけども、我々が今回京都駅で、取り組んで議論しておるのは、ま、様々な意味で、価値の、京都の強みを生かした、まちづくりをしていく時に、京都駅前のオフィスについては、時代が変わろうと、ええ、あの、ちょうど、歴史都市京都の接点として、交通結節点としての、価値というものについては一番伸ばしていかなければならない強みだと考えてまして、京都駅周りでの、オフィス需要については、引き続き必要、あの整備する必要があると考えております。
◆やまね／ま、今おっしゃっていただいたように、働き方の変遷もある、「オフィス需要としては減る可能性もある」ということはおっしゃいました。
それでですね、この塩小路通の北側には、ホテルが立ち並んでるわけですよね、今。だとすればですね、この60mまで高さ規制を緩和しても、それは巨大なホテルができるだけじゃないのかと。今日ね、午前中議論した南側、駅の南側のようにですね、用途を限定してというか、誘導してるわけでもないと思うんですけども、そうするとそのホテルではなく、そこにオフィスができるはずだという確証があるんですか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）え、あの、午前中の、京都駅南につきましては都市計画の、案を作るための、考え方を今回ご示しました。で、北につきましても、同様で、これからあの様々な、例えば交通問題とかデータを収集した上で、どういった形で進めるかというのはこれからの議論になります。ですので、当然ながら、京都駅回り、駅前ということで北も南も含めて求められる役割、期待してる将来像に向けて、必要であれば用途も含めたコントロールというものが必要だと考えておりますので、現時点では何もあの決めているものではございませんけども、そういう観点をもとに、検討を進めていこうと思っております。
◆やまね／はい。ま、これからの議論で用途も含めてってことなんですけど、今実際にホテルで営業されておられる方がおられるにも関わらずですね、その将来用途をどうするのかっていうのはちょっとね、なんか失礼な、私、話じゃないかなと思うんですね。
それで、6月の委員会で資料要求をしまして、オフィス不足の根拠について委員会資料として出していただいたわけですけれども、ま、これ全て有識者会議に出されたものの抜粋だと思うんですね。で、京都市が根拠としてるのはこれが全てなんでしょうか。いかがでしょう。
まちづくり委員会要求資料「京都市がオフィス不足と主張する根拠」
（→吉田・まち再生・創造推進室長）あの、基本的に、あの、この間の議論では、有識者会議に、え、収集した資料として、まとめて提出してるものが、概要になりますので、え、今回まちづくり委員会、に提出した資料が、え、根拠となる資料でございます。
◆やまね／あの、これ、テナントオフィスの話だけですよね。で、ただこの間、本社ビルですか、本社機能の話もおっしゃってたかと思いますけれども、自社が持っているオフィス、そういうものは全くここには出てこないわけですけれども、あくまで京都市はテナントオフィスの話をずっとされるわけですか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）えっと、資料で提出させていただいた中でのヒアリングの、内容につきましても、提出していたとちょっと考えております。あの、個別の、企業名等々につきましては、え、えっと、書いてございませんけども、ええ、企業やオフィス、仲介事業者の声という形でまとめた資料を、これも有識者会議で提出してるものですけども、え、ニーズがあると言うけども、オフィスを探すがニーズにあった、空床が見つからないとかいうような企業、あと、オフィス仲介事業者の声を、載せております。
◆やまね／それで資料の中でですね、「新幹線停車駅800m圏内のテナントオフィスストック（2023年CBRE調べ）」という資料を出していただいておりますけれども、これ見ますと、「延床面積1000坪以上かつ新耐震基準相当の賃貸オフィスビルを集計」と書いているわけですね。で、つまり1000坪ということは㎡に直しますと3306㎡ほど、面積、単純に面積で言うとテニスコート12面以上ってことになりますけれども、例えばワンフロアがですね、150坪～170坪だと大体5階～6階くらいの規模と。で、ワンフロア100坪だと約9階10階のビルということになります。で、つまりこれより小さな規模のオフィスや、自社で持っているオフィスというのは、ここではカウントされていないということでよろしいですか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）この資料自体は先、ご、ご案内の通り、1000坪以上の、新耐震の、オフィスビルの、床を集計したものでございます。
◆やまね／つまりここの緑のグラフありますけれども、これには、小さな規模のオフィスや自社で持ってるオフィスは含まれないということですね。もう一度。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）あの、その通りでございます。
◆やまね／ま、ですからね、ここで言われている話は、そもそも1000坪以上のテナントオフィスの話でしかないということなんですよ。で、市民の皆さんが働く場っていうのはそれだけじゃなくて、オフィスワーカーっていうのは就業者の4割ほどって言われてますから、多種多様な働き方があるわけで、このオフィス、テナントオフィスの話だけを持ってですね、若者が流出する、しないっちゅうのはちょっと乱暴なやはり話だと言わなければならないと思います。
で、もう少しお聞きしますけれども、新幹線停車駅800m圏内のテナントオフィスストックについて、JR名古屋駅、JR新大阪駅、JR京都駅、JR広島駅、JR岡山駅、JR博多駅が示されておりますが、これ京都市としてですね、延床面積でこれだけのテナントオフィスストックが必要だとか、京都駅前でこれだけ生み出すんだとか、ちょっと午前中の議論とも重なりますけれども、何かそういう展望というか見通しは持っておられるんでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）え、総量として、ま、簡単に言いますと、どこの都市よりも多くとか、総量としての、目標値を掲げているものではございません。えー、ま、あの、以前のまちづくり委員会でもご説明させていただいたように、現在の高度、高さの31m高度、それと400%、600%という容積率の消化率を見ますと、現在、京都駅の周辺につきましては、高い消費、消化率になっておりますということと、先ほど申しました、えっと、オフィスストックの量的な不足というところから、オフィスを集積していく必要があると考えております。
で、先ほどのご指摘の中で小さな床のオフィスについては計上してないのかということですけども、計上してませんけども、京都駅回りで、我々ターゲットとしてますのは様々な競争であります、共に作り出すとか交流をすることでイノベーションを、企業、市内外の、国内外の企業との接点としての、京都駅のポテンシャルを高めるためには、空間的にも広く、階高も高くて、そういった、イノベーション生まれるようなオフィスが、どうしてもないと。小割りの部屋はあるけども、大きな部屋がないといった声も聞いておりますので、そういったターゲットを、え、誘致するという意味でのオフィスが足りないという議論をこの間してきております。
◆やまね／はい。ま、どこの都市より多くとかそういうものを掲げているわけではないということですね。ま、極めて、漠然とした話をしてるとしか私には思えないわけです。
で、この委員会要求資料見ますとですね、この新幹線停車駅800m圏内の話ですけれども、「都市全体に占める割合」という数字を見ますと、これむしろ新大阪上回っているわけですよね。で、また、テナントオフィスの空室率っていうところで言いますと、近年で言えばですね、大阪、神戸、京都ほとんど差がなくなっているという風に思うんですけど、これ他都市と比べて、京都駅前だけがですね、強いオフィス需要があるという根拠としてはちょっと弱いんじゃないかと思ったんですが、いかがでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）え、近年あの他都市において、大規模な、え、ま、ま、1番あの近畿で近いといえば、ま、新大阪のほうの開発によりまして床面積はかなり増えております。で、そうした中でも、京都につきましては、あの、これまでもご紹介してますように、空室率につきましては5%、ま、この業界で5%を閾値として5%を超える場合については入手しやすいという状況の中で、ま、あの、最近の、え、最新のデータでも5%を京都市の場合は切っているというところもあります。で、そういう中で、え、京都は、え、ま、そういう空室率、あと京都駅前のあの床の消化、容積の使い方含めて、え、あの、オフィスが、え、不足してると考えております。
◆やまね／はい。それで私、この、CBREですかね、この企業の最新と言いますか、今年に入ってからのレポートを、ネットで公開されてますんで、今年4月にネットで公開されたレポートがありまして、「ジャパンオフィスマーケットビュー2026年第1四半期」っていうやつなんですけども、そこで空室率というのがですね、神戸1.2%、大阪2.0%、京都2.8%ということで、近隣都市では京都は1番今高い。地方都市、他の地方都市見ますと名古屋2.2%、埼玉2.7%、札幌2.8%ということで、ま、京都市に比較的近いような数字のところがあるんですけど。ですから京都市だけが突出して低いわけではないと思ったんですが、いかがでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）えっと、ま、他都市のあの、ま、一般的に言いますと先ほど申しましたように5%というのがこの業界で、言われている目安でございます。ですので、他都市と比べて多い・少ないと言った時に、ま、あの、他都市のところも同じような空室率という状況が、え、ちょっと数値確認私のほうはしてませんけども、え、出ているんであれば、あの、本市と同じような状況は見受けられるのかと思いますけども、え、5%という、え、一般的に言われる空室率から言うと不足状態が続いていると考えております。
◆やまね／それで、ま、同じこのレポートの中ではですね、「坪当たりの想定成約賃料」というのも、出てまして、神戸1万2980円、大阪1万5540円、京都1万5920円と。で、名古屋が1万4670円、埼玉2万580円、札幌1万6190円っていうことですから、これ見ても、京都市だけが抜きんでて高いわけではないということも言えると思います。
で、もう1つお聞きしたいんですけども、この委員会要求資料にありますこの「京都市都市計画基礎調査（令和6年）」の、これ図ですかね。令和6年度の図なんですけれども、京都駅周辺800mの円の中を見ますと、駅の南側には今日議論になっていた地域で第二種住居地域があると。で、駅の東には市立芸大がある。で、駅の北側には東本願寺さんがありますので、ま、こうした部分も含まれているわけですから、こういうところにテナントオフィスが少ないのは当然であると思いますし。
で、加えて私がやはりこの図を見ていてですね、思ったのは、やっぱり宿泊施設が多いんですよね。宿泊施設が多いんですよ。で、つまり、2015年以降オーバーツーリズムの問題が、非常に本格化してからですね、京都市は何の歯止めもかけずに、むしろ2016年に「宿泊施設拡充・誘致方針」を策定してですね、「外国人観光客を受け入れるためには」2020年東京オリンピックまでにあと1万室、「約1万室分の新設が必要」と。「相当数の宿泊施設の増加が必要」ということで旗を振られてきたわけですね。で、この京都市自身が宿泊施設を呼び込んできたことがですね、やっぱりこういう宿泊施設の激増につながった。午前中の答弁ではですね、「オフィスが立地するところにホテルが立っている」ということをおっしゃいました。本当に私もその通りだと思うんですけれども、そういう状況を作り出したことへの反省はないのかと。思うんですが、いかがですか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）あの、先ほどの、坪当たりの賃料につきましては、あの、ちょっと私ども、まず、あの、データをちょっと持ち合わせていないので、あの、評価のほうは控えさせていただきますのと合わせまして。
次にあの、え、ホテルが京都駅回り多いというところでございます。ま、あの、我々、京都駅回りは、基本的に商業地域ということで商業・業務、あと、ま、観光も含めた、様々な用途を、え、で、え、土地利用をしていただくという形で、え、用途地域を定めておりますので、自然の流れとして、宿泊施設が集中しているというところはございます。ですけども、そのあの、一色、ホテル一色にこのエリアについてなるより、なるのを、防ぐためにも、同じ商業地域ですけども、業務・商業の部分を、しっかりと伸ばしていくことが、え、オール京都市として、必要なことだということで、今回の、様々な、施策の検討を進めているところでございます。
◆やまね／ま、これは元産業戦略監を務められた白須正先生も、いろんなところで講演でおっしゃっているわけですけれども、やはり京都市はどこかで歯止めをかけるべきだったということ言っておられるんですね。ホテル、宿泊施設については。で、やはり私はですね、この「宿泊施設拡充・誘致方針」と言って京都市自身が旗を振ってきた責任はやはり重大だと、言わなければならないと思います。
で、自らの施策で宿泊施設の過剰を招いた京都市が、私は今度はですね、テナントオフィスの過剰な状況を生むのではないかということを危惧しております。で、あるいはオフィスにさえならない空きビルが増えるかもしれない。で、仮にテナントオフィスビルができてもですね、それが人口流出を防止することになるのかどうかっていうのは全く別の話であって、「魅力的なオフィスがないから京都市から出ていきます」っていう方が果たしてどれだけいるのか。
で、若者が結局住みにくいのはですね、「地価が高くて家を買えない」、あるいは「子どもがボール遊びをする公園もない」、あるいは「子どもの医療費はじめ子育て支援策が他都市より遅れている」ということが大きな原因だという風に言わなければならないと思いますし、京都駅周辺の交通の利便性がいいということであればですね、京都駅周辺にオフィスができれば、むしろ住むところは京都市外、あるいは、ま、そうですね、滋賀や京都府内の郊外にという事態が進む可能性もあるのではないかと思います。
で、私は最後に申し上げておきたいのは、芸術系をはじめ非常に大学の多い京都市であると、ところが後継者育成に悩み存続の危機に瀕している伝統産業や町工場もいっぱいあるわけですね。モノづくりの土台が今危機に瀕していると。で、京都市にあるそういう中小企業への支援を抜本的に強めるとか、あるいは家賃補助によって若い世代や子育て世代を応援するとかですね、志ある若者があるいは子育て世代が、伝統産業や文化あるいは京都の地域企業の担い手として安心して住み続けられる環境を作っていく、そういう街を作っていくことっていうことこそがですね、重要であって、高さ規制を緩和すれば経済が活性化するとか、若者の流出が止まるというのは、見当違いではないかと、このことを申し上げて終わりたいと思います。以上です。
2026年7月15日【まちづくり委】都市計画局／陳情審査「京都駅北側駅前の建築物の高さ規制の維持」
(更新日：2026年07月15日)
