◆やまね／よろしくお願いいたします。私からもいくつか質疑させていただきます。今回「特定用途誘導地区の指定」ということなんですけれども、まず、この地区指定の範囲にですね、京都駅の部分が含まれているんですけれども、これは何か理由があるのかですね。京都駅関連で今、新橋上駅舎・自由通路整備事業なんかが進められているわけですけど、ま、こういう例えば事業と関連があるのかとか、あるいはJRの駅舎が何か動くような大きな計画があるのか、その辺りはまずいかがでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）はい。京都駅のエリアですけども、線路を挟んで敷地、在来線と、東海道新幹線の間の線路を挟んだところにも、様々な敷地がありますので、今回エリア設定につきましては、一定の地形地物でくくったこのエリアを設定させていただいているというものでございます。で、何か、橋上駅舎で何か動きがあるとかそう言うものではございませんで、ま、北につきましては先ほど申しましたこれからということと、特定街区ですでに京都駅ビルがございますので、その部分よりも南という形で今回一定のまとまりのあるエリアで設定してるものでございます。
◆やまね／えっとすいません。「線路を挟んだところにも様々な～」ということだったんですけども、あれですかね、駅の西側のほうには確かにそういういくつか店舗というか民間の物件があるのかなと思ったんですけれども、その中央部分だとか東のほうにも、そうした対象になるようなところがあるということなんでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）えっと、ま、この、パブリックコメントの5ページのところに、エリア図、示しておりますけど、西側につきましては、様々な敷地もございますし、もうあの、近鉄駅の上にはホテルもございますし、東側につきましては塩小路、えっと高倉から、塩小路高倉から高橋渡って、こちら側に入ってくるところにも敷地がございますので、そういった周辺の敷地も含めて1段のエリアを指定範囲としております。
◆やまね／はい。そしたら、ま、京都駅そのものが今何か大きな動きがあるというわけではないということですかね。ちょっともう一度確認したいと思います。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）はい。えっと、京都駅自体でその高さを活用した動きがあるというものではございません。
◆やまね／はい、分かりました。で、それからですね、今回指定しようとしている地区の南側に第二種住居地域があるわけですけれども、ここは高さ規制20mの地域で、地域住民の皆さんに影響がないのかどうかということが、大事なところだと思うんですけど、地元の皆さんの声は今の時点ではきちっと伺っておられるのかどうか。この点いかがでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）はい。えっと、地元の、ま、あの、自治連等々の会長様のところには、ヒアリング、あ、ご説明のほうにも参っております。で、え、あと今後、説明会も実施するという形で、考えております。
◆やまね／えっと、自治連の会長さんにはヒアリング・説明はされてるということですけれども、今の時点では幅広い説明会とか意見聴取をしたわけではないということでよかったですか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）あの、今回の都市計画案につきましては、これからパブリックコメントを実施するということでございます。
で、え、先ほど、これまでの背景ということで、有識者会議、昨年度から取り組んできたものについては、京都駅周辺の全戸配布、全部で言いますと6000軒ほど、ご町内の方には、有識者会議の意見まとめの前段の、パブリックコメントの資料等々を配布して意見募集をしております。
◆やまね／はい。ま、やはり地元の皆さんのですね、ご意見っていうのは本当に重要だと思いますので、それがぜひ反映されるようにしていただきたいと思います。
で、私からもですね、誘導施設の認定要件のところを少しお聞きしたいんですけど、必須要件としてですね、敷地について先ほどもご説明あったかと思うんですけど、「敷地面積が500㎡以上」で「幅員9m以上の道路に8m以上接道」とありますので、地区の中であっても例えば小さな敷地であるとか、大きめの道路に接していないところは対象にならないのかなと考えるんですけれども、現時点で対象となる場所っていうのは何箇所ほどあるんでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）えっと、地図上の簡単な調査というか、チェックでございますけども、現時点で、500㎡以上で、道路、一定の幅員のある道路に接しているところは20から30ぐらいの、敷地がカウントできております。
◆やまね／はい。それとですね、建物の用途としては「延床面積に占める高機能オフィス＋賑わい用途の床面積の割合が3分の2以上、かつ、延床面積に占める高機能オフィスの床面積の割合が2分の1超」という風にありますけれども、例えば今回指定されようとしてる地区の中にはホテルもいくつもすでに存在してるわけですけれども、仮に、これらの既存のホテルが、45mまで建て替えようとすれば、ここで言われている用途条件に合わせなければならないという理解で良かったでしょうか。つまり、高機能オフィスと賑わい用途で3分の2以上になりますので、ホテル部分はその場合は3分の1以下ですかね、にしなければならないということなんでしょうか。この点ちょっと確認したいと思います。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）今回の制度を活用しようという場合は、ご指摘の通り、ホテルを合築しようと思った場合は3分の1以下ということになります。
◆やまね／はい。そしたら、これも先ほどちょっと少しご説明であったんですけれども、やはり「収益性の高いホテルよりはやはりオフィスを」というようなお話があったわけですけれども、やはりそこの狙いというところですね、やはりここの京都駅周辺ではホテルが過剰になってしまっている、あるいは地域住民の皆さんなんかの声も受けて、ホテルとは違うものをやはり誘導していきたい、こういったことだったでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）えっと、この間、いろんな場面でご説明させていただいているように、やはり京都駅というところにつきましての、京都の都市経営というか、都市運営の中で求める役割というのは、経済の牽引役というところが、重要でございます。そうした中で先ほどご説明もさせていただいたように、ホテル、短期的な収支だけを考えるとホテル立地が進んでしまうというところがございます。ですけども、それは一定、京都駅という交通結節点で、必要な機能だとは考えておりますけども、我々としてはそのバランスが重要だと。で、市場原理だけに任せていきますと、そういう意味では短期的な収支等々で、ホテルが集積する、しがちなところですので、今回オフィスを、誘導施設として、ま、ホテルは排除はしませんけども、今までの基準で建てられることについては、別に建てていただいて結構ですけども、誘導施設として、45mであるとか900%を使ってインセンティブを与えることにおきまして、働く場、オフィスを、設定してほしいということでございます。
◆やまね／ま、経済の牽引役のお話があって、で、収支、短期的収支だけだとどうしてもホテルが立地してしまうということのお話があって、ま、それはそうだなと思ったんですけれども、その、この周辺、京都駅周辺の地域でホテルがちょっとこれは過剰になってるんじゃないかと、こういうご認識もお持ちだということでよかったですか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）そ、総量としてどうかというところはありますけども、あの、えっと、限られた空間の中でオフィスが立地する場所がホテルの立地のほうが先行してるというところがありますので、その流れを変えたいということで、ホテルを禁止するものではないということで、あの、過剰かというところはやはり交通結節点としての、ま、観光、ホテルというのは1つ必要な機能だとは思っておりますので、その中でどうバランスを取るかというところで、オフィス誘致をしてるということでございます。
◆やまね／あの、以前の市長総括の時には、副市長は「京都駅周辺ではホテルが過剰になっている」という趣旨のことをおっしゃったんですけれども、そういう認識は持っておられないんでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）えっと、禁止するほどの、ま、あの、過剰というような認識は持っておりません。
◆やまね／ま、ちょっと、ま、この辺にしますけれども、私はですね、やはり宿泊施設が、京都市内、特に京都駅周辺で過剰になっていること、おそらく地域の住民の皆さんもそうした思いをかなりお持ちではないかと思いますけれども、ま、そういう意味ではですよ、今おっしゃっていただいているように、そういう宿泊施設、ホテルよりは別のものを誘導していきたいという思いはですね、重なる部分は、共有する部分はありますので、それは大事なことだと思っております。
で、ただ、やはりですね、2007年に京都市会において全会一致で決められた「新景観政策」では、幹線道路沿いも31mまでという網を、制限の網をかけてですね、で、既存不適格の建物は更新の時期にそこに合わせてもらうということで、ゆっくり時間をかけて京都のまちをよくしていこうというのが「新景観政策」として決められたものでありますので、それをこの間2023年の時の都市計画変更、大幅な規制緩和行われましたし、今、京都駅の北側、南側でも規制緩和が行われて、行われようとしていることはこれは私たちは重大だと思っております。
で、この高さ制限についてもう少しだけお聞きしたいんですけども、資料の中でですね、「周辺の世界遺産からの眺望に影響を及ぼさない範囲で設定しています」という風にあるんですけれども、この影響を及ぼさないという根拠について、何か資料を出していただくことはできるでしょうか。で、逆に言えば、45mを超えると影響が及んでしまうという認識をお持ちということなのか、この点いかがでしょうか。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）えっと、影響につきましては、世界遺産、北側でいきますと西本願寺さん、で、南側でいきますと東寺さんというのが、直近の世界遺産でございます。そこからの眺望ということで、眺望のシュミレーションを何通りか検討してございます。で、それは、昨年度からの有識者会議の中でも、検討している中で、ま、あの、45mを超えるとどうかということにつきましては、あの正直、南側につきましては、えっと、京都駅のほう、京都駅の、あの北側のほうからはもうあの60mの京都駅がございますので、影響はございませんけども、一定やはりあの、配慮はすべきということと、先ほどあの、南エリアからの南につきましても、あ、あの配慮すべきということで45mにしております。で、その資料につきましては、もうすでに有識者会議のほうの資料としても、公開しておりますので、ご覧いただければと思います。
◆やまね／はい、分かりました。それはちょっとまた見ておきたいと思います。
で、私はですね、やはり「新景観政策」も「例外」としては認められるという話はあってですね、で、そういう1つ1つの建物じゃなくて、こういう形で地域として面的に規制緩和を行っていけば、やはりそうしたところがですね、どんどん広がっていくんじゃないかという市民の皆さんの危惧は当然のものだと思いますし、高さ規制の緩和っていうのは行うべきではないと改めて申し上げておきたいと思います。
で、もう1つ、先ほども少しお話がありましたけれども、環境性能・緑化の話なんですが、レベルとしてはですね、「ZEBReady」相当ということで、ZEB化のランクで言えば3番目と。先ほども少しお話がありましたけれども、この省エネだけでなく創エネも含めて、やはり完全なZEB化とかNearlyZEBとかですね、これやはりなかなか難しい、建物が大きくなると、このZEB化っていうのはやはり難しくなってしまうということなんでしょうか。ちょっともう1度確認したいと思います。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）先ほどもご説明させていただいたように、50%のエネルギー削減、省エネに合わせて、今度創エネという部分を加味したのがZEBであるとかNearlyZEBという形の、75%削減ということでNearlyZEBというものがございます。で、そこにつきましてはやはり先ほどの説明の通り、高層ビル、創エネのもう主たるツールとしては太陽光発電が、もうほとんどと考えていただいて結構、一般的にはそういうものでございますので、建物が大規模になるとか高さがあるものについて太陽光でどれだけ創エネができるかという時に、なかなか厳しいものがございます。なのでZEBで、ま、一般的な話ですけど、ZEB、ゼロになる、プラス50%削減、さらに50%創エネというものについては、かなり小規模なものとか特殊なものが多ございます。
◆やまね／はい、分かりました。先ほどもですね、あったように、その10階以上のオフィスビルで言うとこのZEB化っていうのはゼロだったということですよね。で、ZEBReadyで47件ということで、ですかね、なので、やはりですね、大きな建物が、環境性能、エネルギー問題に直面するっていうことだと思うんですよね。それから言ってもですね、これからの時代は、こういう環境面から言ってもやはり高層化っていうものを目指すべきではないのではないかということを思います。で、低層の街並みこそ京都の強みであって、高さ規制をですね、何か足かせのように捉えるんじゃなくて、それを力にして、地域の企業の皆さんと一緒にですね、力合わせて知恵を絞るべきではないのかなということも、言っておきたいと思います。
で、最後にもう1つお聞きしたいのは、6月の委員会で紹介しました6月8日放送のNHK『クローズアップ現代』でですね、東京・立川市の再開発の事例も紹介をされておりまして、そこではですね、広場を作って建物は指定容積率の3分の1程度にされたと。で、私非常に驚いたんですけれども、番組キャスターの方がですね、「公園は利益をなかなか生み出さないんじゃないですか」ってことを質問すると、都市計画、再開発に詳しい大学の先生がですね、「建物のボリュームが少ないということは、初期投資や工期も短く、広場とか賑わいがあることで街の価値が上がり、街にお金が落ちる好循環が生まれるので、最近注目されている」というコメントをされております。なるほどと私は思いまして。で、これは私はですね、高さ規制を、高さ規制で景観を守ってきた京都市でこそですね、高度集積とか高さ規制緩和とか容積率を上げるってことではなくて、建物のボリュームを抑える再開発、そういう方向目指すべきじゃないかと思ったんですが、この点認識を伺っておきたいと思います。
（→吉田・まち再生・創造推進室長）この間のあの「次期都市計画マスタープラン」の議論でもそうですし、「新京都戦略」のほうでもそうですけども、やはり140万都市、京都を、まあ支えていく、持続可能な都市として支えていくためにはメリハリのある街づくり都市づくりが重要となってくると考えてます。で、そうした観点で見た時に、京都駅につきましては、そういう意味では、高度集積、多様な機能を、都市機能を集積することによって、京都を牽引していただくという形がベストであると考えております。
で、先ほどご指摘のありました、低層の空間、公園を生かした空間、例えば、京都駅近くで言いますと、梅小路公園等々についても都市のオアシスとして、都市の格付け、都市格を上げるエリアになってますし、言わずもがな鴨川につきましても、都心を流れる貴重なインフラというか、財産として、都市格、都市の潤いを与える、もたらす場所として、皆様から愛されてる、そういう部分についてはしっかり守っていき、京都駅のようなこういう土地、土地の、交通結節点というところにつきましてはしっかりと活用して、京都を持続可能な都市として、進めていきたいと思っております。
◆やまね／私はやはり、他都市と同じように、開発をしていくということになりますと、本当に京都の価値が、損なわれるのではないかと思います。駅前の一等地をですね、オフィスや商業地として高層化していけば地価高騰がさらに進んで、周辺の地代も引っ張られて上昇するんじゃないかっていうことは、当然危惧されますし、そうなれば結果的にですね、ますます京都駅の周辺に住む皆さん、若者や子育て世代の皆さんが家を買いづらくなるとか、市外流出が進むことにもなるんじゃないかと。で、最優先課題のはずのですね、人口減少対策・子育て支援に逆行する事態にもなりかねないと思いますので、私は「新景観政策」をとことん生かして、低層の街並みを追求することこそ京都の未来にふさわしいということを、申し上げまして終わります。以上です。
2026年7月15日【まちづくり委】都市計画局／理事者報告「京都駅前の再生に向けた都市計画案（京都駅前南側エリアにおける特定用途誘導地区の指定）に関する市民意見の募集について」
(更新日：2026年07月15日)
