＊京都市の説明
（→榮・都市計画局担当部長）それでは、陳情「都市計画法に基づく宿泊施設の立地規制強化」につきまして、ご説明申し上げます。まずお手元の陳情番号第4508号の陳情文書表をご覧ください。陳情者につきましては記載のとおりです。
次に趣旨ですが、大きく三点を求めるものです。一点目は、宿泊施設の無秩序な拡大を防止するため、住居専用地域や狭隘道路沿いの区域、木造家屋の連棟密集地など、防災上の影響が大きい区域について、特別用途地区の指定を求めるものです。
二点目は、先に述べた特別用途地区において、住宅宿泊事業法に基づく届出住宅および旅館業法に基づく簡易宿所の営業規制および立地規制を求めるものです。これは、当該施設が住宅地内部に分散立地し、居住環境と直接接触しながら運営され、生活環境や防災面に強い影響を及ぼしているためとされています。
三点目は、管理者不在型の民泊事業について、生活環境および安全への影響が特に深刻であり、優先的な制度検討を求めるものです。
この陳情に対する本市の考え方についてご説明いたします。民泊の規制強化にあたっては、先立って市長が記者会見において表明したとおり、住宅宿泊事業届出施設と簡易宿所を一体的に規制することが実効性を確保する上で極めて重要と考えており、その上で、さらなる営業日数の制限や都市計画手法の活用も含めた広範な立地規制などの検討をすでに開始しているところです。
民泊の規制強化は、市民の皆様が安心して暮らせる環境を守る一方で、事業者の営業の自由を制限する側面もあることから、法的な整合性の確保が重要であり、そのためには国との協議や宿泊施設が周辺環境に与える影響の体系的な調査、外部有識者による専門的な意見聴取などのプロセスを経た上で進める必要があるものと認識しております。
陳情内容にございます住居専用地域や共愛道路沿いの区域等における届出住宅および簡易宿所の営業立地規制や、管理者不在型施設に対する優先的な規制などの具体的な手法について、その是非をお答えする段階にはありませんが、課題解決に向けて様々な手法を含め検討を進めてまいります。今後、市民の皆様の声を十分にお聞きするとともに、有識者会議や庁内関係局においてスピード感を持って検討を進めてまいります。ご説明は以上です。
＊議員による質疑
◆やまね／よろしくお願いいたします。私からもいくつかお聞きしたいと思います。まずですね、今回の陳情が、左京区、上京区、中京区、こういった複数の行政区の町内会の皆さんから出されたものということで、で、私はこれ、その内容を読みまして、この間全会一致で可決されました京都基本構想市でも触れられております「この街が保全してきた深い歴史性を次世代の京都市民に残していく」ということにも関わる、切実で重要なものと考えておりますけれども、まずこのですね、寄せられた声を、どう受け止めておられるかってことをまずお聞きしたいのと。
それから今後のですね、先ほどからもありますように条例改正に向けて、こういった市民の皆さんの意見を、どう反映させていくかというところで、おそらくどこかの時点でパブリックコメントなんかもされるのかなと思うんですけれども、パブコメだけではなくて、こうした実際に議会にですね、陳情とか請願で寄せられてる声についても当然ながら、貴重な市民意見として、位置づけるべきではないかと思うんですが、この点まずいかがでしょうか。
（→榮・都市景観部土木担当部長）はい。本件のですね、陳情のみならずですね、これ以前の陳情や請願、あるいは、市民や議会の議員の方々からのお声、あるいはマスコミ報道も含めて本市として真摯に受け止めております。そうしたことからですね、市長も表明のとおり、スピード感を持って、全庁を挙げて令和8年度中の条例改正提案を目指して、取り組んでいるところでございます。
あとですね、こういった請願・陳情の扱いですけども、こういったご意見につきましてはですね、今の本市の民泊に関する問題の背景となる貴重な意見ということでですね、有識者会議の扱いにつきましてはですね、会議の時間的な制約もありまして、どこまでですね、請願のご意見をですね、反映できるかていうのは不透明ですけども、もうしっかりとそういったことをですね、置いてですね、会議のほうですね、進んでいきたいという形で考えております。
◆やまね／そしたら、有識者会議の中、これからの検討の中でもこうした意見はしっかりと材料としてですね、していただくということで確認をしたいと思います。
で、今回の陳情はですね、「実際に住宅宿泊事業及び簡易宿所の事業者とのトラブルに直面している住民の立場から、制度の実効性確保のため」提出されたものということですので、おそらくですね、ゴミ出しのトラブルであるとか、夜の騒音であるとかですね、無人営業の実態、緊急時の対応などですね、様々なご苦労があったのではないかと推察いたします。で、私は、この条例改正にあたってはですね、やっぱりこういう、これまで苦労されてきた町内会の皆さんやあるいは民泊や簡易宿所が集中して立地している地域などでですね、京都市が丁寧にヒアリング調査であったり、あるいは全戸配布のアンケート調査であったりとかですね、保健福祉局が担当する部分も大いにあるかと思うんですけれども、そういう実態調査もやはりしっかりと行っていくべきと考えますが、この点もいかがでしょうか。
（→榮・都市景観部土木担当部長）そうですね、今後ですね、本市におきましてですね、宿泊施設が周辺生活環境に与える影響の調査というふうなことでですね、具体についてどういった形でやっていくか、手法とか方法とかですね、対象についてはまだ協議中ですけども、しっかりとですね、そういった市民のですね、意見もですね、吸い上げてですね、条例化に向けて検討してまいりたいというふうに考えております。
◆やまね／はい、よろしくお願いします。それで、陳情項目の一つ目に求めておられますのが「特別用途地区の設定」ということで、先ほども少しお話があったわけですけれども、この特別用途地区でですね、本市においては、これまでどのような地域で設定されてきたのか、何箇所地区があるのかですね。これはいかがでしょうか。
（→榮・都市景観部土木担当部長）現在本市におきましては、13地区が指定されております。例えばですね、羽束師の特別工業地区、あるいは西陣の特別工業地区におきましては、西陣織のですね、伝統工芸品を営む工場以外の用途を制限したり、あと、例としてですね、嵯峨嵐山娯楽レクリエーション地区ではですね、劇場、演芸等をですね、緩和するということでですね、地域にとってですね、ふさわしい形になるようにですね、特定の用途を緩和あるいは制限するとしたですね、ルール作りをしております。以上です。
◆やまね／はい、ありがとうございます。ですから今言っていただいたように、地域の実情に応じて、特定の用途を規制したり緩和したりということで、できるということでありまして、この点は国もですね、そういう都市計画手法による規制も可能だと、地域の実情に応じてそれはできるということを私たちも確認をしてます。
で、陳情文書表によればですね、この特別用途地区の指定について、「住居専用地域はもとより、袋小路、狭隘道路に面する区域、木造家屋の連棟密集地など、防災及び防犯への影響が著しい区域については、用途地域区分に関わらず」ということで求めておられます。で、二つ目に求めておられるのが「住宅地の内部に分散して立地し、また、住民の日常的な居住環境と直接接触しながら運営される宿泊用途への立地規制」ということで求めておられるわけですけれども、先ほど細街路の話もありまして、防犯あるいは防災上やっぱり良くない、禁止すべきというご意見ありましたけども、私もその意見は同じでございまして、それで例えばですね、以前、「密集市街地選定地区」ということで令和3年には21地区選定されてると思いますし、それ以前にはですね、平成24年に選定されたものはさらに49地区、以前はあったわけで、こういう地区についてもやはり検討対象になるということで理解してよろしいでしょうか。
（→上原・建築指導部長）はい、様々な地域におけるその影響について、あらゆる可能性を限定することなく検討していきたいとは考えておりますけれども、本当に特にその民泊について、こういう危険性があるというような立法事実が必要だと思いますので、それをどういうふうに組み立てていくか、で、それに応じた規制をどういうふうにマッチさせるかということが必要だと考えております。
◆やまね／立法事実は当然必要ですけれども、あらゆる可能性を検討していくということであります。
で、そこでですね、私自身も、地元伏見区で色々相談を受けてきましたので、ちょっとだけいくつか事例を紹介しておきたいんですけれども、これはいずれも伏見稲荷大社の近くのですね、砂川学区の第一種住居地域で起こった話でございます。一つは、これ住宅街まさに細街路、幅員になってる場所での話なんですけれども、簡易宿所のですね、事業者が、二項道路にですね、モニュメントとかベンチを置いて、それを固定しててですね、これはもう京都市の指導で是正していただいたんですけれども、この事業者は私道を車で通行して損傷させたまま放置するなど、近隣とのトラブルが絶えない悪質な事業者でございます。
で、住民の皆さんが、そこで一番危惧されてるのはですね、まさに先ほどもあった細街路や袋小路の場所でね、火災とか災害が起こった際の安全確保なんですよね。これ近隣住民もそうだし、旅行者の皆さんにとってもやはり好ましくないということでして、で、その対策を事業者に尋ねても結局責任ある回答は返ってこないと。で、現在も住環境を守るために町内会の皆さんが粘り強くこの事業者とですね、対峙されているわけです。
で、やはりこうした、細街路、袋小路の地域での民泊・簡易宿所の営業というのはですね、やはり住環境への影響が非常に大きいと思いますので、用途地域のこの第一種住居地域では法律上3000㎡まで、簡易宿所、旅館業施設が可能なわけですけれども、やはり民泊・簡易宿所を営業するにはふさわしくないところもあると思います。で、今後の宿泊施設の立地規制については、これ陳情でも求めておられますけど、住居専用地域以外の場所でも住環境が守られるよう、考えられなければならないのではないかと。この間も答弁いただいてるんですけど、改めていかがでしょうか。
（→榮・都市景観部土木担当部長）先ほどからですね、お話ありましたとおり、民泊の規制強化につきましては、市民の皆様がですね、安心して暮らせる環境を守る一方でですね、事業者のですね、営業の自由を制約するとしたですね、相反するトレードオフの側面もあることから、規制強化を執行するですね、担う本市としましてですね、第一に法的な整合性を確保することは重要でありまして、その上でですね、国の法規制と条例の間でどのような規制のあり方があるかも議論する必要がございます。そのためにですね、現時点におきましてはあらゆる可能性を排除せず、外部有識者による専門的な意見などのプロセスを経て、課題解決のために適切な規制について、検討を進めてまいりたいというふうに考えております。
◆やまね／よろしくお願いします。本当にこれ、営業の自由という言葉がですね、よく出てくるわけですけれども、私自身も営業の自由そのものを否定するつもりは全くありません。ただ、営業の自由という言葉で何でも許されるのかというのが、この間の経過だったと思うんですよ。条例や法令に反していなければいいのかと。それさえクリアすれば住環境は守られるのかというと、守られていないから、今これだけの議論をしているわけでありまして、やはりですね、住環境をどう守るかという視点を第一にですね、是非考えていただきたいと思います。
で、もう一つはですね、連棟の建物で持ち上がった簡易宿所の計画があったんですね。で、これ隣の家との間にあるのはもう壁一枚で、話し声どころか時計の針の音が聞こえるというお家でありました。で、障害を持っておられる方が住んでおられてですね、もし騒音被害などがあれば、パニックを起こしてしまうんではないかということで、心配されてたわけですけれども、ま、幸いこの場所では近隣住民の皆さんが丁寧に事業者と話し合いをする中で、計画は撤回されたわけなんですけど。
やはり引き続き、この連棟の建物というのはとりわけ生活への影響が大きいと思いますので、ちょっとお聞きしておきたいんですけれども、現状はですね、長屋を旅館業へ用途変更する場合には、「準耐火構造の壁で小屋裏または天井裏まで区画する必要がある」のではないかと思うんですけれども、この民泊や簡易宿所として改修する際にですね、現行では長屋とか連棟という建物ではどういう扱いになるのか、もう一度確認させてもらっていいですか。
（→上原・建築指導部長）はい。今ご指摘のとおり、長屋の一部を簡易宿所に用途変更する場合には、その界壁を、防火上の基準をですね、きちんと満たす必要があるという基準がございます。で、ただですね、法以前からの京町家などで、それが今、実施されていないようなものもございまして、で、またですね、200㎡以下のものでしたら、建築確認も出ていないということもございますので、今後どういうふうに徹底していただくかということを検討していきたいと考えております。
◆やまね／なるほど。義務としてはそういうふうになっているんだけれども、200㎡以下のものだと、確認するための手続きが今はないということなので、あくまで自己責任になってしまっているということですよね。これをどう確認していくか検討していきたいということですので、これ是非考えていっていただきたいんですけれども、その点で、今後の規制強化を考える際に、立地規制も非常に大事だと思うんですけれども、こういう長屋、連棟建物の場合ですね、そういう建築指導であるとか、建物の構造的な側面からですね、さらに歯止めをかけることができないか。今おっしゃっていた、どういうふうにチェックするかもそうだと思うんですけど、これもですね、是非考えていっていただきたいと思います。
それで、三つ目に求めておられますのが、「用途地域の制度の創設時に想定されていなかった家主不在型民泊の規制検討」についてなんですけれども。この現在のような用途地域への細分化ですね、住居専用地域だとか、近隣商業地域だとか、工業専用地域だとか、色々細分化されていったのがですね、1970年前後とお聞きしておりますけれども、その経過、背景っていうのをちょっと色々勉強してみますと、例えばモーテルとかラブホテル問題が結構深刻になっていた時期、それから高度経済成長に伴う急激な都市化、それに起因する環境悪化とかですね、工業優先の時代から住居や生活の質を重視する都市計画への転換点があった、というふうに言われてるわけですけれども、当時、今のようなこの家主不在型民泊とか住宅街の中に簡易宿所が乱立していくといった事態は、やはり想定されていなかったという理解で良かったでしょうか。
（→榮・都市景観部土木担当部長）あのですね、ま、民泊についてはですね、その根拠法のですね、運用上の問題というか課題というかですね、そういった側面が強いと思うんです。で、あのですね、この土地利用のですね、土地や建物の利用を定める都市計画法とか、建築基準法におきましてはですね、簡易宿所につきましてはホテル旅館と同類でございまして、届出住宅は住宅の部になっておりましてですね、法的には立地で想定されてたというような形で、考えております。
◆やまね／ま、法的には想定されてたっていうことなんですけど、実態上、住宅街の中にこれだけ宿泊施設ができるということが、この1970年当時に想定されていたんだろうかということで、ちょっと認識を伺ったんですけど、この点いかがでしょう。
（→榮・都市景観部土木担当部長）ま、あのですね、届出住宅についてはですね、住宅宿泊事業法ですか、これが制定されてですね、要はあのですね、目的としては、あのですね、インバウンドというか観光にですね、対応するためにですね、住宅の用途をですね、宿泊的な用途で使うというようなことでですね、住宅宿泊事業法はですね、制定されたと。で、そういったことでこういったですね、今の問題が起こる一因になってるという形で考えておりますんで、ま、昔はですね、そういった受付所もないのでですね、住宅については住宅ということで、独自的な扱いをするものにですね、借り立てたという形で考えております。
◆やまね／はい、ありがとうございます。やはり住宅っていうのは住宅という用途でと考えられていたということだと思うんですよね。で、「訪日外国人旅行者数6000万人」の目標が掲げられたのが、平成28年（2016年）の「明日の日本を支える観光ビジョン」でですね、で、その前後から京都でもですね、オーバーツーリズム問題が深刻になってきたわけですけれども、やはりそういう今おっしゃっていただいたように、法制定時には想定されなかった事態が起こっているなら、やはり新たな対応が当然必要だというふうに思います。
で、とりわけ家主不在型民泊、管理者不在の簡易宿所っていうのは、とりわけこれはですね、厳しく規制しなければならないと。もちろん保健福祉局の所管の部分も大きいわけですけれども、これ都市計画の問題としても、家主不在型民泊とか、管理者がいない常駐しない、そういう簡易宿所が住宅の真ん中にどんどんできていくようなところはですね、やっぱり都市計画の観点からもきっちり規制していかなければならないのではないかと思いますが、いかがでしょうか。
（→上原・建築指導部長）今のですね、現況がもたらすですね、民泊の悪として、都市計画局はですね、やっぱりその地域コミュニティの影響です、それからあとですね、静穏な生活環境の悪化、こういったものがですね、都市の観点からもですね、顕在化してるという形で考えておりますので、本局のほうもですね、こういったものをですね、PTに参加しておりますし、来年度中心に進めていくですね、会議においてもですね、しっかりとですね、参画してですね、都市計画の観点からもですね、貢献したいというふうに考えております。
◆やまね／はい、是非よろしくお願いいたします。で、最後にもう一つだけお聞きしたいんですけれども、予算特別委員会・局別質疑の中で、総量規制の問題についてもお聞きしまして、で、これも、「あらゆる可能性を検討」ということの答弁がありましたし、ま、「法的にはなかなか難しいんだ」というお答えもあったわけですけれども、それでですね、エリアごとの人口や宿泊施設、ベッド数の分布などのデータについてもですね、「可能な限りにおいて収集を図っていく必要がある」というご答弁ありました。非常に大事なことだと私も受け止めております。
で、その場合ですね、だとすれば、この調査対象、規制対象となるのは民泊・簡易宿所だけでいいのかということも、私は考えておりまして。居住人口との対比でですね、客室数があまりに多すぎると、宿泊施設の数がベッド数があまりに多すぎるのではないかという問題をもし考えるならばですよ、これは大規模なホテルの立地についても考えなければいけないのではないかと思うわけです。で、バルセロナでは実際にそうした調査や規制を行ってですね、ホテルが廃業したところには新たに作ってもいいけれどもというゾーンも作っていますし、絶対にもうこれ以上作ったらだめだというところもありますし、そういう形でオーバーツーリズム対策をやってるわけですけれども、この、これからの京都市における宿泊施設の立地規制って言った場合に、これあくまで民泊とか簡易宿所だけを対象にしている話なのか、巨大ホテルなんかも視野に入れてですね、考えていくのか、この辺りはいかがでしょうか。
（→榮・都市景観部土木担当部長）総量規制につきましてはですね、先日の代表質疑や総括質疑で市長が答弁したとおりですね、現行法上規制することは困難という形で考えておりまして、総量規制をすることを仮定した場合のですね、具体の質問について、お答えしかねます。
あと、対象につきましてはですね、先ほど答弁しましたとおりですね、あらゆることをですね、俎上に上げてですね、検討進めていきたいということで、考えております。
◆やまね／はい。ま、総量規制についての答弁はなかなか難しいと。ただ、検討についてはあらゆるものを対象にしてということでございます。で、私はやはりこの住環境を重視すると、それから京都の街、市民の皆さんがもう笑顔でね、受け入れられる、そういうキャパシティということを考えるならば、総量規制という問題は今後避けて通れないのではないかというふうに思っておりまして、それから、旅行者や周辺住民の安全を考えるならばですね、今回陳情が寄せられておりますように、袋小路、狭隘道路に面する区域、木造家屋の連棟密集地を始めですね、用途地域に限らない規制等も考えていただきたいと。で、何よりですね、これまで環境悪化に苦しんで来られた、住民の皆さん、町内の皆さんに引き続きですね、丁寧にお声を伺って、条例改正へとつなげていっていただきたいと、このことを求めて終わります。以上です。
2026年3月17日【まちづくり委】都市計画局／陳情審査「都市計画法に基づく宿泊施設の立規制強化等」
(更新日：2026年03月17日)
