◆やまね／よろしくお願いいたします。まず今後の予定というところを確認したいんですけれども、市民意見募集終了後ですね、「結果及びご意見に関する京都市の考え方の報告」があって、で、「都市計画審議会への案の付議」というのがあって、「次期プランの策定」となってるんですけれども、最終的にこのプランの策定が終了するのはいつ頃を見据えておられるのか、この点はまずいかがでしょうか。
（→吉田・まち再生創造推進室都市の未来創造担当部長）先ほどご案内させていただいたスケジュールで、最終、今年の秋に策定を目指しております。
◆やまね／今年の秋ということでございます。で、素案のですね、冊子の7ページの一番下のところにですね、「住宅から小規模宿泊施設への転換が相次ぎ、地域内の調和が乱されるケースなど地域コミュニティに影響を及ぼす課題に対しても、都市計画の観点から対策を検討します」というふうにあります。これとても大切なことだと思うんですね。で、現在、民泊それから簡易宿所の規制強化も検討されてるわけで、この間の議論で言いますと、「都市計画手法の活用を含めた広範な立地規制を検討」ということとか、それから「用途地域の変更」、それから「特別用途地区の指定」、「これが都市計画手法としては代表的なもの」というご答弁もこないだありましたし、それから「あらゆる可能性について今後検討を進めたい」というお話ですとか、「来年度検討し条例改正案を出したい」という旨をこの間答弁されてきてるわけなんですけれども。
そうするとですね、この民泊と簡易宿所の規制強化の話と、この都市計画マスタープランとの関係ですね、これがちょっとどうなるのか、ちょっと伺っておきたいんですけども、この同時並行で議論をしていくのか、全く別物として都市マスの話は先行して決まっていく、まあ先ほど今年の秋ぐらいにはというお話がありましたけれども、仮に都市マスのほうがそういう形で先行して議論が決まっていく、プランが策定されるということになりますと、宿泊施設の規制についてはですね、「あらゆる可能性を検討」ということを言っているのに、かなり方向性が縛られてしまうところがないのかどうか、この点はいかがでしょうか。
（→吉田・まち再生創造推進室都市の未来創造担当部長）はい、都市計画マスタープランについては、街の将来像ということを掲げて、それに向かってどう進むかということで、将来像、あと方向性を示すものでございます。ですので、今回7ページ下に書いてありますように、今回、ある意味メリハリのメリというか、守るというところで今回書かせていただいてますけども、この内容につきましても、例えば住環境を、居住環境を維持・保全するという都市計画として、方向性を示しているところで、現在民泊の問題が顕在化したということで、別途できることをPTを立ち上げてやってるという状況ですんで、方向性自体は街の目指す姿としては、元々住環境をちゃんと守っていくというところで変わりないものですので、今回それを、実際顕在化しているというところで、今回こういうことを書かせていただいてます。ですので、PTでやるのも並行してやっていくんですけども、それも終わりではなくて、また地域が25年の間、変わっていった時に、目指す姿の中で、例えば住まいとしての居住環境がどうだという時に、いろんな仕組み、それこそ民泊、住宿法の仕組み、あと都計の仕組み、色々ありますので、プロジェクトはプロジェクトとして、近々にあらゆる対策を考えていくということでやってますけど、街の姿としては住環境、例えばですけども住環境を守るというところでは、この方針には変わりえないということで並行して進めていくことになります。
◆やまね／あの、この間の議論で言いますとね、例えば京阪三条駅前の規制緩和の問題も、その根拠として示されてるのが都市計画マスタープランの話が出てくるわけですよね。で、だからその辺でね、その宿泊施設との規制の関係がどうなるのかなっていうのをちょっと知りたかったんですけども。今のお話だと、都市計画マスタープランを策定したとしても、宿泊施設、民泊・簡易宿所の規制っていうのは、関係なくというか、そこに縛られずにしっかりやっていくことができると、こういう理解でよかったでしょうか。
（→吉田・まち再生創造推進室都市の未来創造担当部長）繰り返しになりますけど、縛られるというものではなくて、都市計画マスタープランで目指す将来像に向かって必要なものをやっていくというわけですから、民泊が著しく地域コミュニティに対して影響があるという部分がありましたら、それはそれで、いろんな具体化の中でやっていくということでございます。
◆やまね／はい、それでですね、今回の特徴としてこの「エリア別指針を大幅に拡充」ということが言われてるわけですけれども、ただその素案を読んでのこれは私の感想ですけれども、非常に漠然としてると言いますか、どの地域もですね、その将来像が「賑わい」とか「活力」とか「魅力」とか「新たな価値」という、こういう言葉で大体示されておりまして、私がちょっと足りてないなと思ったのは、地域の課題がですね、あまり分析、書かれてない印象を受けております。
一方で16ページのところにあるんですけれども、「都心部」のところでですね、「丸太町、三条駅周辺、東山エリア」について書かれている部分のですね、上から2行目のところに、「住環境が周辺の行き過ぎた賑わいに脅かされているエリアもあります」とあるんですね。で、一方で「賑わいを作り出したい」と書いているところがたくさんある。で、一方で「行き過ぎた賑わい」というのがあると。これは、この「行き過ぎた賑わい」っていうのは何を指すのか。東山エリアの部分にですね、「場所によっては適度な賑わいとの調和を図りつつ」というふうにあるわけですけれども、つまりこれは宿泊施設が増えすぎている、観光客が大量に押し寄せてしまう、こういう話のことをおっしゃってるんでしょうか。いかがでしょうか。
（→吉田・まち再生創造推進室都市の未来創造担当部長）ええ、ご指摘の16ページ、東山のところで、全体のカテゴリー4番のところで、全体のところで、上から2行目、「住環境の行き過ぎた賑わい」と書いてありますけども、下のところ、東山エリアというところで書いてございますように、ま、あの、「良好な地域コミュニティの存続にも影響を与える」というところで、一つは民泊、あと観光客というところで課題感を持っておりまして、先ほどテーマ別のところでもご指摘したように、コミュニティへの影響のある部分についても課題として認識しているというものでございます。
◆やまね／はい。ま、民泊そして観光客というお話がありましたけれども、だとすれば、京都市として、宿泊施設が増えすぎていたり、観光客が大量に押し寄せて住環境が脅かされているというのはですね、果たして東山エリアだけなのか。これは市内各地で起こっている事態ではないのかと思うんですけれども、この点については、この都市計画マスタープランとしての位置付けが、あまりはっきりとは出てこないような気がするんですけれども、このオーバーツーリズム対策について、きちっと位置付ける必要があるんではないかと思いますが、いかがでしょうか。
（→吉田・まち再生創造推進室都市の未来創造担当部長）えっと、例えば9ページをご覧ください。個別のエリアごとのまちづくりの方針でございますけども、2段落目に書いてございますように、特徴的なエリア、京都市内もう5000もの町で構成される多彩な街でございますので、全てを書き上げるということはできませんので、特に特徴的なところを取り上げているところでございます。で、その下の段落にも書いてありますように、記載のないエリアについても、代表的なものから、取り上げたものを含めて、個別個別の地域のまちづくりを進めていくというふうに書いてございます。
で、先ほどの7ページのテーマ別というところで、東山が一番顕著に表れている一つのエリアだという認識でエリア別は書いてありますけども、全体につきましてはテーマ別で先ほどの4の「支え合う」の①のコミュニティのところの最下段のところで書かせていただいているというものでございます。
◆やまね／はい。そしたらですね、もう少しちょっとお聞きしたいのが、この16ページの今の東山エリアのところなんですけれども、こんなふうに書いています。「近年、京町家をはじめ多くの住宅が、簡易宿所等の小規模な宿泊施設に変わり、地域に根付いてきた行事や良好な地域コミュニティの存続にも影響を与えています」と。で、「特に地価の高騰に伴い、五条通以北や東大路通以西でその傾向が強く、宿泊施設は近年増加の一途をたどってきました」というふうにあるわけですけれども。
これまで私は何度も議会で指摘をさせてもらってるんですけれども、地価高騰によって若い世代が住宅としての土地を買えなかったりだとか、あるいは、それまで住んでいた人たちが家賃の上昇で住み続けられなくなる、あるいは固定資産税が高くなるとかですね、こういうことも起こってきたわけなんですけれども、この地価高騰という問題を、京都市としてはですね、宿泊施設の増加が原因の一つだということをお認めになるのかですね、それともね、この書きぶりだとですね、この冊子の書きぶりだと、「地価の高騰に伴い」というふうに書いてますので、地価が高騰したから宿泊施設が増えたと考えてらっしゃるのか、これはどちらの見方なんでしょうか。
（→吉田・まち再生創造推進室都市の未来創造担当部長）えっと、ま、一概にどちらかということはあの断言するのは難しい問題だと認識しておりますけども、宿泊施設が増えたから地価が上がったということは、あの直接的ではないと考えておりまして、えー、えー、結果的に地価の高い、えー、宿泊施設が立地しやすい、してる結果が見えるということでございます。
◆やまね／あの私はですね、直接的だと思ってるんですよ。そこはちょっとね。これもう経済の論理から言ったら当然のことだと思うんですね。これも前も言ったんですけれど、賃貸住宅なら1ヵ月数万円という物件がですね、宿泊施設にしたら1泊で数万円取れる場合もあるわけでね、宿泊施設ができていけば、当然賃貸の物件よりも高く取引されますから、地価は上がります。それは間違いない。それが「一概にそうとは言えないんだ」と言っているようではですね、私は本当にこの地価高騰の分析が、京都市の都市計画局としてきっちりできるのか、非常に不安でございます。そういうお話を聞きますと。
つまりですね、宿泊施設が増えれば地価が高騰していくというのはだいたいそういう傾向にあるわけで、で、そうするとですね、宿泊施設を作れば地価が高騰するとなれば、宿泊施設に人を泊めて儲けるのではなくて、宿泊施設を作って転売をして儲けるという事業者も出てくるわけですよね。で、民泊バブルという事態も起こった。そうなれば当然ながら住環境など二の次になってしまいますよ。そういう事業者にとっては。だからそうならないように歯止めをかけるのが行政の役割であって、都市計画の役割のはずだと思いますので、この地価高騰の原因分析っていうのはですね、私は都市計画局としてきちっとやってもらわなければ困るということを言っておきたいと思います。
で、もう一つ、その点で関わって気になるのがですね、「市営住宅の団地再生事業により生まれる将来活用地」っていうのがね、どこでも起爆剤のような形で扱われてるわけですけれども、これ住宅政策としてそういうことでいいのかということも思うわけであります。低廉な家賃の公営住宅を市内のあちこちにきちんと確保していくということが、市民の暮らしを守る、あるいは住み続けられる京都市にするという点で、そして地価高騰、行き過ぎた地価高騰を抑える一つの方法でもあると思うんですけど、この点のご認識いかがかということを一つお聞きしたいのと。
で、もう一点ですね、各エリアで出てくるのが「交通の利便性を生かし」という話なんですね。あの、便利な話はいっぱい出てくるんですよ。ポテンシャルとか。で、市内でむしろ深刻なのは、交通が不便な地域、交通が空白になってる地域、その問題ですよね。生活の足を確保することが困難となって、苦労されている地域がたくさんあるにも関わらずですね、そのことへの言及が、この都市計画マスタープランの中でほとんどない。
で、今日午前中の議論の中で「エネルギーの話が抜けてるんじゃないか」という話もありましたし、ご答弁の中でですね、「都市に必要な施設をどう配置するか」、あるいは「人の動き」ということについてもご答弁があったわけです。ならば、私はこの都市計画においてですね、公共交通政策っていうのは非常に密接に関連する分野であると思うんですけれども、にも関わらず、その分析とか解決方向というか、目指すべき方向がほとんど示されていないっていうのは、ちょっと問題ではないかと思うんですが、ご認識はいかがでしょうか。
（→吉田・まち再生創造推進室都市の未来創造担当部長）えっと市営住宅の団地活用についてでございます。市営住宅、あの、いま空き家の問題等々もありますけども、住宅戸数としましては、京都市内、全国的にも一定充足している中で、老朽化した市営住宅をはじめ様々な住宅を更新、民間含めて更新していくということが、都市の防災性上も、必要なことになっておりまして、その更新の時に魅力ある、一定のまとまりのある団地を活用して、市営住宅だけではなく、地域のまちづくりの核として、価値を高めていきたいということで書いてございます。
で、交通利便性についてですけども、不便地等々についてどう考えているかというところですけども、テーマ別でも書いてありますけども、現在新たな自動運転も含めてですけども、将来的にはMaas、いろいろな最先端技術を取り入れてネットワークを形成していく、公共交通優先のまち、ウォーカブルなまちを目指すという形で掲げているものでございます。
◆やまね／ま、そのウォーカブルのまちとか、今いくつかおっしゃいましたけれども、少なくとも私の住んでいる伏見区の、何度も何度もこの間繰り返し取り上げてきた藤城地域であるとか、桃山東、桃山南地域なんかの交通の課題なんてのは一つも出てこないわけで、そういう地域、他にもあると思うんですけれども、本当にこれでいいのかなということを思うわけですね。
それで私はですね、今回の素案は本当に読んでてですね、京都市の各エリアのいいところがいっぱい書いてある。それは結構なことだと思うんですよ。各地域にいろんな魅力があって、いろんな施設があって、いろんな特色がある、それそれで素晴らしいんだけれども、まるで観光ガイドブックのような素案だなと率直に言って思いました。生活者の視点に立ったですね、課題分析があまりに弱いと言わざるを得ないと思います。
で、もう一つだけお聞きしたいのは、2007年に京都市会において全会一致で可決された、そして市民的議論、当時の経済界も含めてですね、幅広い合意で作られた「新景観政策」については、ただの一言も出てきません。なぜなのかと。で、京都駅周辺についてはですね、「駅の北側で昭和初期のものも含め、早くから大規模な建物が立ち並び、その多くが更新時期を迎えているため、これを機にさらなる発展が見込めます」と書いてあるんですけれども、建物の更新の時期に「さらなる発展」とはどういうことをおっしゃってるのかですね。京都市としては今よりもっと大きな建物ができてほしいと考えているということなんでしょうか。この点いかがでしょう。
（→吉田・まち再生創造推進室都市の未来創造担当部長）「新景観政策」につきましては、ま、あの、テーマ別でも書いてありますけども、文化景観というところで守るということで、自然景観、あと街並景観について、えー、地域の活力や魅力を向上させる景観づくりを進めていくという形で考え、書いてございます。また、えっと、保全・再生・創造という、守るべき、「新景観政策」でも守るべき骨格として重要な一つの柱というか、要素として位置付けているものにつきましても、この都市マスでも同様に都市の空間構成として定めてございます。
それと京都駅の話がございましたけども、京都駅につきましては、現行の都市マスにおいても、京都駅は内陸都市の唯一の玄関口ということで、商業・業務の集積地ということで、現都市マスでも、これまでから京都の都市活力を牽引するエリアだということで集積を掲げておりまして、次期の都市マスにつきましても同じ方針のもと、京都駅が京都の活力の牽引者というところにつきましては普遍でございますので、そこをしっかりとポテンシャルを生かしていくということで、方針を掲げております。
◆やまね／えっとごめんなさいね。私が聞いたのは、「建物の更新の時期にさらなる発展が見込めます」と書いてあるんですよ。「建物の更新の時期にさらなる発展が見込めます」と書いてあると。「これを機に」。というのは、これまでよりも高い建物ができてほしいという、京都市のそういうお考えなのかどうかっていうのを聞いたんですけど、いかがですか。
（→吉田・まち再生創造推進室都市の未来創造担当部長）えっと、まあ高さも含めて、それは具体的に、今後検討する必要があるとは思ってますけども、様々な意味において集積をしていくべきということはこれまでからの現都市マスからもずーと続いている考えでございます。更新になりましたら、例えば、建物自体のボリューム以外でもいろんな機能面についても更新されることによって、京都の活力を牽引していく施設になると、なってほしいということで、元々、高度、集積、業務機能、商業機能を集積する、京都の活力の牽引役としての期待を掲げているものでございます。
◆やまね／まあちょっとすいません、よく分かりませんけれども、あの幹線道路沿いにおいてもですね、31mまでの高さ規制を設定した、そして既存不適格の建物は建替えの時期に対応してもらうということで、時間をかけてゆっくりと景観を良くしていくというのが「新景観政策」のですね、趣旨だったと思うんですけれどもね。50年100年後の京都を見据えてですね、作られたのが「新景観政策」だと。それが都市格の向上にも寄与したということは都市計画の皆さんもですね、京都市の皆さんも認めておられるのに、私はこの都市計画マスタープランの中で、当然そのことが評価をされて、この方向で行くんだということが、やっぱり位置付けられてしかるべきじゃないのかと。なぜ一言も言及されないのかっていうのは大変不思議でなりません。
最後に一点だけ、地元の伏見区のところで、22ページと23ページのところをちょっと確認しておきたいんですけれども、「南部の市街化調整区域」について示されている地図が、どちらのページにもあるんですけれども、その上の地図とですね繋がってるように見えて非常に分かりづらいと。特に23ページのほうがひどいと思うんですけどね。向島地域の南側にそうしたエリアがあるかのように見えるんですけれども、これちょっと、非常に分かりにくいので改善を求めたいと思いますが、いかがでしょうか。
（→吉田・まち再生創造推進室都市の未来創造担当部長）・・・えっと・・・、改善・・・、あー、はい、ええと、紙面の都合もございます・・・あのちょっと・・・検討させていただこうと思います。ちょっとスケール感が市街化調整区域ということで、ちょっとスケール感を表現しようというところで、スケールが大きいものを、ちょっと配置上こういう形でさせていただいておりますけど、何か工夫できるかどうか検討させていただこうと思います。
◆やまね／はい。まあこれはちょっと地元の方が見たらですね、これ何を書いてるんだということになると思いますので、きっちり別のものが書かれてあるというふうに、ちゃんと分かるようにしていただかないといけないと思います。
今日いくつか課題と言いますか、問題意識を述べさせていただきましたけれども、やはり京都市の住環境をどう守っていくのか、そして今ある京都市の課題、各地域の課題っていうものを、住民の皆さんのやはり声をですね、反映したものにしっかりとしていくということが非常に大事だと思いますので、市民の皆さんの声をしっかりと受け止めてやっていただきたいと思います。終わります。
2026年3月17日【まちづくり委】都市計画局／理事者報告「次期『京都市都市計画マスタープラン』素案に対する市民意見の募集について」
(更新日：2026年03月17日)
